住宅ローンを考える【その1】

今回は家を買うならほとんどの人が避けては通れない、住宅ローンについて検討したことを書きたいと思います。

我が家はフラット35を選びました。

変動金利の方が金利は安いけど、私達の性格的に、いつ金利が上がるかと気にしながら生活するのは合わないと思ったので全期間固定のフラット35を選びました。
もしかしたら他にももっと我が家に合った条件の良い住宅ローンがあったのかもしれませんが、様々な条件の住宅ローンをひとつひとつ比較検討していく時間の余裕も精神的余裕も無かったので、あっさりとフラット35で決定しました。

ちなみに14年前に今の旧居を買った時は、親に全額借りました。それを今でも毎月返済していっています。
ですから、住宅ローンを使うのは今回が初めてなのです。

フラット35で借りる事に決めたものの、他にも決めなくてはいけない事がいくつかあります。
まずは、借り方をどうするのか？
夫だけの名義で借りるのか、夫と私それぞれ別にペアローンで借りるのか、夫と私の収入合算で借りるのか。

家本体の金額分だけなら恐らく夫単独でも借りられそうですが、月々の返済額を考えた時に、万が一私が亡くなって夫の収入だけで生活していかなくてはならなくなった時には厳しそうです。
それに家の名義を夫と私の共有名義にしたいと思っているので、やはり夫単独名義での借り入れは無しだと判断しました。

それぞれペアローンで借りる場合だとどちらか一方が亡くなった場合には、亡くなった本人分のローンは無くなります。でも自分の分のローンは残るわけです。
それに、それぞれで借りた場合は借りる際の諸費用も2倍かかります。
これはあまり採用するメリットは無さそうに思えました。

そこで我が家は夫と私の収入合算で借りる方法を選択しました。
フラット35の場合、デュエットという名前の団体信用生命保険があり、夫婦2人のどちらかが亡くなった時点でローンの支払いが不要になります。

(フラット35 HPより)

2人分の保険が付くことになるので、金利は従来の団信込みの金利より0.18%上乗せになります。通常、団信込みと無しの場合の金利差は0.2%なので、それよりもほんの少し低くなっています。

ちなみに我が家は団信を外す事は考えませんでした。
たまに団信の代わりに別で保険に入った方がお得だとか聞きますが、我が家の場合は団信と同じ条件の保険内容で団信より安く入れるところは無さそうです。
だいたい我が家の借入額の場合だと団信の有無で月々2700円程度の返済額の差が出ます。

今からちょうど4年くらい前に保険を見直す機会があって、その際に掛捨ての逓減型の生命保険に加入しました。
逓減型は保障額が年々減っていく分、保障額が変わらない平準型に比べて月々の支払い額が安くなります。
旧居は親からお金を借りて買ったものなので、団信のようなものはもちろん付いていません。それの代わりになるような保険を付けようと思って加入したのでした。
その時の保障金額は今回のローン借入金額の2/3程度ですが、月々3500円かかっています。
この時より年齢も金額も上がっている事を考えたら、保障内容の差は多少あったとしてもわざわざ団信を外してまで他に保険に入るメリットは無さそうです。

フラット35 で借りるなら一定期間金利が0.25%安くなるフラット35Sは是非とも採用したいと思っていました。

(フラット35 HPより)

省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた建物に適用されます。
できるなら10年間金利が安くなる金利Aプランを選びたいところです。

これらの性能のうち、自分が家を建てる時に重視したい項目に関係するものと言えば耐震性でした。やはり家を建てるからには地震が起きた時に少しでも耐性のある建物を建てたいものです。

耐震性で金利Aプランにしようと思うと耐震等級3が必要になります。
もともと自分の設計だけでは構造的に不安だった為に別途で構造事務所に構造計算を頼もうと思っていたくらいなので耐震等級3を取ることはそんなにハードルの高いものではありませんでした。
それにフラット35Sの審査を考えた時にも耐震等級3を満たす構造計算書と構造図さえあれば他に必要な作業がほとんど生じないので、申請業務的にも手間が無くて簡単でした。
審査手数料もフラット35Sになるからと言って費用が高くなる事もありません。通常のフラット35 と同じ費用です。
たぶん申請の手間や意匠設計の手間、間取りの自由度を考えた時には耐震性能でフラット35Sを取るのが一番簡単だと思います。
他の性能に比べて実際の施工費が高くなる度合いはよくわかりませんが、手間賃はそんなに高くないはずです。せいぜい構造計算をお願いする費用分くらいです。
構造計算費用は大体12〜15万円程度です。耐震等級3を取るからと言って設計費用が余分にかかる事もありません。
それで地震に強い建物が建てられて地震保険も安くなり、更に一定期間金利が安くなる事を考えたら、コスパはかなり高いと思います。

ちなみに同じような住宅ローンの優遇措置で長期優良住宅の認定もあります。
こちらも一定の基準を満たすとフラット35 Sが適用されたり、他にも色々な優遇措置があるのですが、この認定を受けるための申請業務がなかなかに面倒臭いイメージがあるので私は採用しませんでした。
昔、うちの会社でも後輩がこの申請をやっているのを見た事があるのですが、膨大な資料を作成しなくてはならなくて、手間の割にメリットが少ない気がして自分がそれをする気にはなれませんでした。
あくまで個人的な意見ですが、私は長期優良住宅の認定は現段階ではあまり取る必要性は感じられないと思っています。

長くなったので続きは次回で。
次回はフラット35 を選んだ我が家がどこの金融機関を選んだかについてお伝えしたいと思います。

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